越來越多城市，開始探索現(xiàn)房銷售的模式。
最近，深圳公共資源交易中心上新了深圳今年的第三塊宅地——A219-0080地塊，該地塊位于寶安區(qū)航城街道和福永街道、廣深公路與京港澳高速之間，居住用地部分土地面積為9.87萬平方米，起拍總價66.65億元。
值得關注的是，在上述出讓公告中還提到了“全部現(xiàn)房銷售”的新規(guī)定。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，我國現(xiàn)房銷售面積約2.52億平方米，同比增長18%，現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)達到22.5%。
從去年至今，廣東、山東、安徽、浙江等多個省份的部分城市均表示將推進現(xiàn)房銷售試點，部分城市不斷推進，比如河南省會鄭州，就成為現(xiàn)房銷售的試點城市。這一趨勢也擴展到一線城市，此次深圳推出的現(xiàn)房交易地塊，被業(yè)內認為是新的嘗試。
深圳的嘗試
值得關注的是，此次深圳探索現(xiàn)房銷售的模式，是從土地端開始。從出讓面積預估，該地塊上的住宅一旦建成，將有幾千套現(xiàn)房供應。
此次深圳掛牌出讓的現(xiàn)房交易地塊，土地用途為“二類居住用地+公園綠地+交通用地”，土地面積約18.16萬平方米(其中居住用地面積約9.87萬平方米)，建筑面積約29萬平方米，將于10月8日進行拍賣。
而根據(jù)該地塊的規(guī)劃設計要點表，其新建規(guī)定建筑面積約29萬平方米，其中住宅建筑面積約27.25萬平方米，若按照套均面積為80平方米計算，預計該地塊將供應約3400套現(xiàn)房住宅；若按照套均面積為100平方米計算，預計供應的住宅也接近3000套。
除了現(xiàn)房銷售，該地塊的競拍人還必須承諾，提供“交房即發(fā)證”服務，確保購房人在收房的同時即具備申請領取不動產(chǎn)權屬證書的條件。
事實上，在推動現(xiàn)房銷售方面，深圳此次也曾有過兩次嘗試，均在土地端發(fā)力。
早在2016年，當時位于龍華區(qū)的商住用地A816-0060公開招標出讓，要求該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后才能以現(xiàn)房形式對外銷售，該地塊后來建成了龍華區(qū)的金茂府項目。
不過，此后幾年，隨著市場火熱，深圳并未再次推出現(xiàn)房銷售地塊，直到去年8月推出的寶安A001-0212地塊。這一地塊采取“三限雙競”的規(guī)則，現(xiàn)房銷售建筑面積競拍上限是3.5萬平方米，占住宅總建筑面積接近一半。這是深圳住宅用地首次采取“競現(xiàn)房銷售建筑面積”的方式，此前的土地出讓規(guī)則僅涉及競地價、競自持的租賃住房建筑面積、競自持的保障性租賃住房建筑面積等。目前，上述地塊的第一期期房板塊的閱臻府已經(jīng)入市，但現(xiàn)房銷售的部分還未對外出售。
值得注意的是，相比去年8月A001-0212地塊要求的現(xiàn)房銷售比例“占住宅總建面接近一半”的面積，此次的A219-0080地塊要求全部現(xiàn)房銷售，其建筑面積約為29萬平方米，也遠遠大于此前的3.5萬平方米。
在不少業(yè)內人士看來，此次深圳推動現(xiàn)房銷售模式的力度，遠遠勝于從前，除了現(xiàn)房銷售的面積在增加，現(xiàn)房銷售地塊的位置也更加優(yōu)越。
現(xiàn)房銷售不斷加碼
事實上，最近加碼現(xiàn)房銷售的一線城市，不僅僅是深圳。
今年8月6日至15日，廣州發(fā)布《廣州市配售型保障性住房管理辦法》，公開向公眾征求意見。文件提到，“廣州配售型保障性住房全部要求為現(xiàn)房銷售”。據(jù)了解，廣州新建的配售型保障性住房單套建筑面積在90平方米以下，戶型以兩房、三房為主。
同月，廣州多部門聯(lián)合發(fā)布《關于推行廣州“購房即交房、交證”工作的通知》，切實保障“去庫存”“保交樓”“防爛尾”工作，廣州推行新建住房購房即交樓、交證。
今年8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國表示：“有力有序推進現(xiàn)房銷售，指導地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結合實踐制定配套政策。不少地方已經(jīng)推出了一批現(xiàn)房銷售項目，探索商品房銷售制度改革。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，從去年至今，廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多個省份的部分城市，均表示將推進現(xiàn)房銷售試點。與此同時，不少地方在推進配售型保障房建設要求“現(xiàn)房銷售”。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，我國現(xiàn)房銷售面積約2.52億平方米，同比增長18%，現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)達到22.5%。而2021年全國的現(xiàn)房銷售比例僅10.4%。而到了2024上半年，全國商品住宅期房銷售面積2.9億平方米，同比減少31%；現(xiàn)房銷售面積1.1億平方米，同比增加23%。
中指研究院預測，2024年商品住宅現(xiàn)房銷售面積將提升至2億平方米，占比或達到30%左右。
“隨著市場的變化和行業(yè)發(fā)展，目前大家對期房的接受程度，在不斷下降。這個時期加大推行現(xiàn)房銷售的比例，順應了市場的需求，即通過供給端的變化來滿足和匹配需求。”廣東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。
仍有難點需突破
早在2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開。會議明確要求促進轉型，有條件的地方可以進行現(xiàn)房銷售。由此，不少業(yè)內人士認為，推進現(xiàn)房銷售的改革號角已經(jīng)吹響。
最近幾年，現(xiàn)房銷售一直是全社會關注的話題，其不僅能在最大限度上防范爛尾問題，還能極大減少購房者因房屋質量問題的維權。但對于房企而言，無形中增加了眾多成本壓力。特別是對于一些大城市，從土拍環(huán)節(jié)開始，房企的資金壓力一直較大。
“爛尾樓是近兩年地產(chǎn)領域的重大風險，從風險化解和保護購房者權益角度觀察，推廣現(xiàn)房銷售的緊迫性是增加的，各地在逐步推行方面的主動性也持續(xù)增強。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示。但他也坦言，目前整個房產(chǎn)市場處于下行期，可能只能逐步推行，而非大力推行。
“比如在當前市場，開發(fā)商‘待售面積’在不斷增加，這類現(xiàn)房，其實是之前賣不掉的期房，部分甚至在品質上存在瑕疵�！眹儡S進說。在他看來，這并非大家期盼的優(yōu)質房屋的現(xiàn)房銷售。在推進現(xiàn)房銷售過程中，還需要不斷從土地拍賣階段入手，拿出優(yōu)質地塊做現(xiàn)房銷售。
在李宇嘉看來，推進現(xiàn)房銷售，開發(fā)周期較長，開發(fā)商的資金壓力比較大，成本可能會相應增加。
在他看來，各地在推動現(xiàn)房銷售時，一定要解決供應周期拉長和成本提高的問題，才能更好地激發(fā)市場的積極性。他說：“為了更好地推動現(xiàn)房銷售，可以在審批等方面優(yōu)化流程，甚至可以降低出讓的底價，提供金融機構支持，降低利率等。這樣開發(fā)商推出的現(xiàn)房產(chǎn)品，才能在‘性價比’上更受歡迎。當然，現(xiàn)房可以做一些高溢價的產(chǎn)品，比如第四代產(chǎn)品或針對改善型需求的大戶型、大平層等�！�