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自今年9月轉入建設階段后，晉江陽光東環(huán)南片小區(qū)項目正全面加快建設步伐，施工現場一片繁忙景象。該項目自去年6月啟動征收工作以來，已完成房屋征收、規(guī)劃設計、項目報批、凈地等土地出讓工作，計劃于2026年3月前完成建設，全力打造晉江城市有機更新示范樣板。
近年來，晉江搶抓全國首批縣城新型城鎮(zhèn)化建設試點契機，秉承“人民城市人民建、人民城市為人民”重要理念，以陽光東環(huán)南片小區(qū)改造建設為試點，改變過去“政府兜底、公共出資”的傳統(tǒng)模式，創(chuàng)新存量土地“自主更新”新機制，打造居民“自我驅動、自籌出資”的城市更新新樣本、存量盤活新范式，因地制宜走出一條城市更新可持續(xù)發(fā)展探索之路。
從“要我更新”到“我要更新”
陽光東環(huán)南片小區(qū)項目位于晉江青陽街道陽光東路南側、時代廣場北側、和平中路東側，占地約32.34畝，建筑面積約5.9萬平方米，涉及11幢老舊樓房。由于開發(fā)建設年代較久，存在房屋配套設施老化、人居環(huán)境臟亂、使用效率低下、無產權無學區(qū)等問題，居民要求徹底改造建設的意愿強烈。
為回應居民關切、系統(tǒng)解決問題，晉江以盤活利用低效用地試點工作為契機，用足用活上級政策，借鑒外地經驗，將協議搬遷和房屋征收有機結合，探索“城市更新、環(huán)境改善、業(yè)態(tài)升級、生活便利和資金平衡”取得相統(tǒng)一的新模式，對陽光東環(huán)南片小區(qū)項目進行征收更新改造，變“要我更新”為“我要更新”。
首開“微減容式”改造。陽光東環(huán)南片小區(qū)項目受道路紅線退讓和機場凈空限制，可開發(fā)強度較低。晉江對多個規(guī)劃設計方案進行反復論證和比選，在確保套房套數和店面間數滿足安置需求前提下，將增加建筑面積1.7萬平方米、停車位392個，大力提高土地利用效率。同時改變“1∶1”等面積安置做法，堅持集體讓利個人原則，大膽創(chuàng)新“降大戶”“保小戶”，實現降量縮面的“微減容式”改造。項目完成后，小區(qū)建筑面積可達7.4萬平方米，容積率2.618，建設密度44.85%。
統(tǒng)籌資金自主更新。陽光東環(huán)南片小區(qū)項目強化“誰受益、誰出資”的改造理念，形成“政府主導土地征收、市場開發(fā)建設、原業(yè)主出資回購”的創(chuàng)新模式，改變歷年來政府主導單一投入、發(fā)放補償款的做法，將群眾的主動性調動起來，引導業(yè)主從“要我改”到“我要改”的思想轉變，由業(yè)主籌資改造。項目實行按不低于成本價收取補差款的安置方法，業(yè)主征收時繳交40%、分房時繳交60%，并協調出臺返還大部分出讓金財政扶持政策。
推行“模擬征收”。項目將模擬簽約與正式征收有機銜接，確保程序合法，進退有據，堅持自求平衡，對項目成本進行精準測算，科學量化補差價格，尋求最佳平衡點，通過各方利益互補，確保項目能得到各方認同，推動項目“拆得下”“建得起”，跑出了項目征收建設的“加速度”。
完善公共基礎配套。為滿足群眾切實需求，項目引入實驗小學、華僑中學等優(yōu)質的學區(qū)資源，配套建設停車位，將老舊小區(qū)的“三無問題”轉化為“三有小區(qū)”(有便利設施、有明晰產權、有優(yōu)質教育)，并融合商業(yè)特色，打造“不夜陽光”消費新場景，在提升居民生活品質的同時，為小區(qū)長遠發(fā)展注入新的活力，創(chuàng)造區(qū)域增量空間，有力保障片區(qū)高品質發(fā)展。
從“模式探索”到“復制推廣”
作為晉江老城區(qū)的青陽街道，14個社區(qū)中有8個社區(qū)是“城中村”，是城市基層治理和文明城市創(chuàng)建的薄弱點與難點。
此次，陽光東環(huán)南片小區(qū)項目實行以“政府出力、住戶出錢”為主要特征的“自主更新”新模式擴圍破局，實現由傳統(tǒng)更新模式向可持續(xù)發(fā)展模式轉變，正是晉江實施城市更新行動、改善人居環(huán)境、提升城市形象、聚力高質量發(fā)展的一個縮影。
近年來，晉江從長遠發(fā)展角度出發(fā)，以轉型升級和創(chuàng)新驅動為重點，立足城市品質提升、空間高效整合、業(yè)態(tài)創(chuàng)新激活，策劃一批改造項目。
晉江自然資源局局長、城建辦常務副主任陳英俊表示，陽光東環(huán)南片小區(qū)項目“自主更新”模式堅持以“誰受益、誰出資”為項目推動導向，以“模式創(chuàng)新、政策惠民、資金平衡、群眾滿意”為基本目標，注重深化全過程人民民主，著力破解政府單向投入、居民協商受阻等關鍵性難題。項目的順利推進實現了晉江居民自主更新模式“從零到一”的突破，也實現了“既要創(chuàng)新，也要有溫度”的探索。
下一步，晉江將加強對“自主更新”模式的拓展探索，以“統(tǒng)籌性考量、功能性補充、政策性盤活”的總體思路，統(tǒng)籌城市更新和城中村工作安排，靈活運用盤活利用低效用地試點政策紅利，重點推進1至2個自主更新拓展試點。比如安海鎮(zhèn)農資房項目通過借鑒陽光東環(huán)南片小區(qū)項目自主更新模式，目前已啟動征收并完成大部分房屋簽約；青陽街道區(qū)域糧站地塊、鎮(zhèn)長樓、公安局宿舍樓等項目改造均可借鑒此模式進行自主更新。
在推動城市自主更新改造中，晉江將強調以公共利益為導向，堅持“誰讓利、誰更新”的項目啟動導向，注重社會整體利益和公共福祉的提升，確保改造工作能夠真正惠及廣大民眾及城市功能品質提升，重點向能補齊功能短板、促進品質提升、改造意愿強烈、社會資本參與的區(qū)域傾斜，實現公共利益最大化。
(泉州晚報社融媒體記者 丁榮漢 陳云青 通訊員 楊平生 林曉燕 文/圖)